悉尼房产十年两极分化：远郊独栋房屋价格翻倍，高层公寓却暴跌27%（组图）

一份最新数据揭开了悉尼楼市十年来的残酷分化——有人在远郊买房坐收翻倍涨幅，有人在中环买楼却越等越亏，出售时甚至连本金都难以收回。

那些在远郊追逐澳洲梦的悉尼买家，在过去十年中获得了最丰厚的房产回报；而选择高层公寓的业主，则往往面临价值缩水的困境。

PropTrack最新数据显示，悉尼远西区部分基础设施持续完善的郊区，独立屋平均价值涨幅领跑全市，价格近乎翻倍。与之形成鲜明对比的是，中环地区高层楼花公寓的价值在同期不升反降，不少在2010年代中期入市的买家，如今出售时只能低于买入价成交。

这座位于悉尼奥林匹克公园Olympic Boulevard的塔楼中，一套公寓最近以63.5万澳元售出，低于其2016年78.498万澳元的价格。

公寓为何越买越跌？

地产集团PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo指出，独立屋与公寓价格表现的根本差距在于“供应”。她表示，买家在高密度公寓市场面临海量选择，但在大多数地区，独立屋的供应却极为有限。

公寓中位价比2016年低5%至27%的郊区包括悉尼奥林匹克公园、Parramatta、Hillsdale、Zetland、Rosebery、Mortlake、Lewisham和Auburn。这些地区在2010年代中期均经历了高层公寓的建设热潮，以面向投资者的一居室和两居室单位为主，供应严重过剩。

跌幅最惨的是悉尼奥林匹克公园——这里也是2018年因发现危险裂缝而被迫疏散居民的Opal Tower所在地。数据显示，该区典型公寓价格已从2016年的93.2万澳元跌至如今的70.8万澳元，跌幅高达27%。

来源：PropTrack

Mardiasmo解释道，高层开发的特性导致大量公寓往往在同一时期集中上市，令价格承压难以回升。她进一步指出，关键在于买家拥有选择权——他们可以在中环买一套高层公寓，也可以用同样的价格在远郊买一套独立屋。“我们发现，大多数人更青睐独立屋，只要能换来一栋带点土地的大房子，他们愿意放弃一些便利性。”

远郊独立屋：地铁+公路双重催化

PropTrack数据显示，同期房产价值涨幅最大的，集中在以单层住宅为主的低密度远郊，以及低密度沿海地区。

来源：PropTrack

Penrith的Jordan Springs郊区独立屋价格十年间几乎翻了一番；海滩郊区North Manly和Fairlight也录得相近涨幅。远西区的Claremont Meadows和St Marys涨幅约达75%，远超大悉尼地区58%的平均水平。

Ray White United Group负责人Peter Diamantidis在悉尼西区管理多家地产办事处。他表示，自2019年Westconnex公路连接线开通后，西区各郊区变得“极其”受欢迎，大批来自Parramatta等地的买家纷纷涌入，因为这里性价比更高，交通也更便利。

Siddhartha Shakya 与 Binita Shrestha 正在出售他们位于St Marys的房屋，该地区已变得非常抢手。图片来源：Richard Dobson

St Marys则因一条连接西悉尼机场的在建铁路线而备受追捧。Diamantidis透露，已有开发商开始大手笔布局该区更大面积的地块。

St Marys居民Siddhartha Shakya对此深有体会。三年前，他在该区购置了一处住宅。眼下，受益于房价的快速攀升，他不仅能提前启动换房计划，更有望出售Kalang Ave的三居室，置换附近一处面积更大的“梦想之家”。“我们当初看中这里，正是因为即将开通的地铁，”他说，“而随着通车日期越来越近，房价也一路水涨船高。”

经济学基本原理

PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，2010年代，一些高密度悉尼郊区的公寓供应过剩。图片来源：Contributed

B.Invested买家中介及房产评论员Nathan Birch认为，低价区域与高层公寓之间的巨大表现差距，其实不过是基础经济学原理的体现：市场低端能吸引更多买家，在价格调整期也更具韧性，因为每当市场不确定性上升，买家总会优先寻找更低的入市门槛。

“我一些最好的投资，就是在Mount Druitt这类地方买入的廉价房产，”Birch说。他同时指出，这些性价比高的区域也吸引了相当数量的移民买家入场。