房贷需求大幅下滑，CBA紧急降息抢占市场，$80万房贷降至6.15%（组图）

澳洲联邦银行（CBA）近日宣布下调房贷利率。在艾博年政府调整负扣税和资本利得税政策导致市场需求放缓的背景下，此举旨在稳固这家澳洲最大商业银行的房贷业务量。

据悉，CBA旗下房贷产品的利率下调幅度在5至8个基点之间，这可能迫使竞争对手跟进，从而对全行业利润率构成压力。Barrenjoey分析师 Jonathan Mott 指出，随着房贷申请量放缓，CBA此举意在通过争夺市场份额，来维持其贷款增长势头。

根据信贷报告机构Equifax的数据，6月房贷申请水平继续放缓。图片来源：Renee Nowytarger

信贷报告机构Equifax的数据显示，6月澳洲房贷申请依然低迷。根据本月至今的咨询量推算，6月份的房贷需求预计同比下降11%。这一降幅与5月持平——此前工党政府取消了新投资者购买二手房的负扣税优惠，并下调了资本利得税（CGT）折扣，令市场备受打击。

Equifax首席解决方案官 Kevin James 表示，随着一手和二手房市场降温，部分自住买家开始持币观望。由于预期次级房产价格将走软，加之利率走向不明朗，目前的市场情绪显然是以“观望和等待”为主。

与此同时，全澳首府城市的拍卖清空率在上周跌至42.3%，创下六年来新低。对于澳洲楼市是否已陷入技术性低迷，政府高层内部也是众说纷纭。

评级机构惠誉（Fitch Ratings）上周五预测，受房贷利率高企、市场情绪疲软及购房负担能力恶化等多重因素影响，今年底前的房价增速将大幅放缓。

另一方面，投资者的贷款需求也出现了大幅萎缩。西太平洋银行（Westpac）本月初透露，在联邦预算案公布后的三周内，投资性房贷申请量明显下滑。尽管其他几家主流银行本周拒绝透露相关数据，但投资银行瑞银（UBS）认为其情况大同小异。

瑞银分析师 John Storey 指出，根据自下而上模型估算，新增投资房贷额已骤降15%至20%。他认为，联邦预算案的政策调整将深远影响未来几年的房价和投资贷款。尽管信贷总额可能继续增长，但未来的增长势头绝无法与过去三年同日而语。

首府城市拍卖清空率上周跌至42.3%，为六年来最低水平。图片来源：Sitthixay Ditthavong

值得注意的是，CBA此次大动作背后隐藏着市场份额流失的危机。今年前四个月，CBA的房贷市场份额逐月下滑；相比之下，麦格理银行（Macquarie Bank）的市场份额则一路高歌猛进，目前已突破7%。

澳洲审慎监管局将于下周公布5月数据。本次降息后，CBA的房贷定价将更接近澳新银行（ANZ）和Macquarie银行，后两者在房贷经纪人渠道中一直保持着最具竞争力的利率优势。

Barrenjoey 分析师 Jonathan Mott 认为，尽管面临市场逆风，CBA显然铁了心要保住其房贷业务增速。他警告称，若其他银行也纷纷跟进降息以维系份额，整个银行业的利润空间将被进一步压缩，甚至可能导致同行的房贷回报率跌破其资金成本。

业内一份最新的房贷利率表显示，以一笔80万澳元、贷款比例（LVR）在60%至70%之间的30年期自住型房贷为例，CBA的贷款利率已从6.22%降至6.15%。

这一变动使得CBA成为四大行中定价极具优势的一家——仅略高于澳新银行的6.14%，但明显优于西太平洋银行的6.18%和澳洲国民银行（NAB）的6.28%。目前，Macquarie银行仍以6.09%的利率保持全市场最优惠水平。

Jonathan Mott 分析指出，西太平洋银行和国民银行现在陷入了“进退两难”的局面。若降价硬拼，虽然能保住市场份额，却会导致利润缩水；若按兵不动，其房贷业务规模则必然萎缩。

惠誉评级总监 Jack Do 警告称，受连续加息的滞后效应、生活成本爆表以及失业率温和上升等多重夹击，部分借款人还款压力陡增，银行的不良贷款规模预计将在今年晚些时候攀升，资产质量也将持续走软，甚至影响到2027年。他补充道，虽然今年前四个月的信贷增长远超预期，但在高利率和紧缩预算措施的共同作用下，下半年的放缓已成定局。

Equifax 5月份的数据也印证了房贷市场的走弱趋势。其中，跨行转贷的咨询量同比下降了8.3%，而在同一家银行升级贷款的转贷咨询量更是大跌11.3%。Kevin James 指出，这表明各家银行的产品大同小异，消费者也普遍产生了疲劳感。

与此同时，5月份包括首次置业者在内的新增房贷需求下降了13.4%。其中，昆州与维州分别大跌16.2%和15.5%，领跌全国。

值得注意的是，“26至35岁”这一主力购房群体的降幅最为明显，达到了16.3%。Kevin James 分析称，这说明被称为“以租供投族”（Rentvestors）的年轻置业群体正在大举撤退，这类人通常选择在一地租房，而在另一州买房投资。

Kevin James 总结认为，CBA此次降息正是对信贷申请和总体需求下滑的积极回应。作为市场领头羊，CBA主动出击合情合理，而其他银行若想捍卫自家份额，也将不得不采取价格竞争，因为贷款经纪人通常会倾向于为客户选择阻力最小的路径。