澳负扣税改革恐催生多项隐性副作用！部分投资者或意外受益（图）

近一个世纪以来，澳洲房产投资者一直享有一项在其他国家罕见的税务优惠——也就是备受争议的“负扣税”。

如今，这项将负扣税限制在新房领域、并修改资本利得税征收方式的全面改革，已正式成为法律。

联邦政府希望借此为首次购房者创造更好的现房购买机会，同时引导投资资金流向能够增加住房供应的领域。

然而，这些新规在实际操作层面的影响尚未受到太多关注。

以下是三种可能出现的副作用，它们或将以意想不到的方式扭曲房地产市场——甚至反而让部分投资者获利。

什么是负扣税？

多数人把负扣税与房地产挂钩，但实际上它可以适用于任何类型的投资。

这里的“杠杆”简单来说就是借钱投资。如果一项投资属于“负扣税”，意味着持有它所产生的支出（如房贷利息）超过了它带来的收入（租金）。

对房产投资者来说，这些支出还可能包括中介费、市政费和水费等其他费用。

在旧规则下，高收入者可以立即用租金亏损来抵减工资等其他收入的税负。

加上资本利得按50%豁免征税，这套安排让不少房产投资者不仅能容忍投资房账面亏损，甚至乐见其成——因为物业价值仍在持续攀升。

新规到底改了什么？

需要说明的是，负扣税并未被彻底取消，只是在住宅物业领域受到了严格限制。

按旧规则，租赁支出一旦超过租金收入，超出部分可以从投资者的工资、商业收入或其他收入中扣除。

而对于5月12日预算案公布当晚7点30分截止时间之后购入的物业，这一安排现在仅适用于新房。

至于现有物业，未能使用的超额支出如今被“隔离”处理：它们只能用来抵扣未来的租赁利润，或投资者出售物业时的盈利，不能再用于抵扣其他类型的收入。

与此同时，原有的50%资本利得税减免已被“指数化系统”取代，该系统会根据通胀调整物业的成本基础。

值得注意的是，任何在截止时间前购入物业的人都受到“祖父条款”保护，可以继续用超额租赁支出抵扣其他收入。

不过，一些变通办法和新的扭曲现象依然存在。

负扣税已被限制在新房领域。Joel Carrett/AAP

自住房变为投资房

首先，对于目前只有一套自住房的人来说，仍有一条特殊路径可走。

根据新法，要享受旧负扣税待遇，物业只需在截止时间前已被持有（或已签订有约束力的合同），并不要求当时就是投资物业。

这意味着，只要将来购入另一套房并搬入其中，一些人在技术上就能让原来的自住房转为出租房产后，继续享受传统负扣税待遇。

这个“漏洞”或许不会给住房市场带来巨大冲击，但已有经济学家推测，它可能让部分房主为保留日后负扣税的选择而不愿出售房产。

“祖父条款”房东的结构性优势

新法之下，受“祖父条款”保护的房东——即预算案公布之夜前已持有物业的人——获得了明显的结构性优势，而这不仅仅体现在他们可以继续对现有物业进行负扣税上。

随着贷款逐步偿还、租金水涨船高，这些旧物业迟早会由亏转盈（正扣税），按理说投资者就该开始为租金利润缴税了。

但新税法留了一道口子：这些投资者可以用旧投资组合产生的超额利润，直接抵消新购入物业被隔离的亏损。

也就是说，即便账面上已不再显示亏损，他们依然保留了负扣税带来的部分税务优势。

租赁亏损可能被“困”在物业里

由于新的“隔离”规则，部分投资者会逐渐积累一笔无法抵扣的租赁物业支出——这笔钱并未彻底打水漂，它仍有机会用来抵减出售物业时产生的资本利得税。

问题在于，这些亏损只能与物业相关收入抵消，不能用于抵扣其他类型收入。

这就促使房东宁愿继续持有物业，直到确信能获得足够可观的资本利得，把这笔被“困”住的费用用足。

如果投资者出于税务考虑而推迟出售，这些改革反而可能减少市场上现房供应，给房价带来新的上行压力。

住房会因此变得更可负担吗？

支持这项改革的人认为，这是提升住房可负担性、让新买家更容易入市的绝佳契机。

道理很直接：一旦取消购买现房的税务优惠，富裕投资者就会退出与普通购房者的竞价战，房价自然随之降温。

目前已有初步迹象显示澳洲房市开始降温。

不过，负扣税改革究竟会给澳洲住房可负担性带来怎样的长远影响，还有待时间给出答案。